Na Slovensku existuje nespočetné množstvo bytových domov vykurovaných prostredníctvom vlastnej kotolne, ale paradoxne nie je súčasťou spoločných zariadení v zmysle definície zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“), ale je vo vlastníctve tretej osoby. To, že to tak v praxi funguje a všetky zúčastnené strany sú s takým stavom spokojné, ešte neznamená, že je to aj správne.
V praxi sa totiž stávajú prípady, že stavebný úrad na návrh stavebníka skolauduje kotolňu ako nebytový priestor vo vlastníctve stavebníka, a to nielen ako nebytový priestor, ale aj ako technické zariadenie. Zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov však tieto priestory môžu byť skolaudované ako spoločné, avšak kotolňu ako zariadenie si vlastníci bytov a nebytových priestorov pri ich kúpe opomenuli skontrolovať vo svojich zmluvách. Prípadne ide o chybu zo strany predávajúceho… Častokrát sa stane, že vlastníci bytov a nebytových priestorov až neskôr s hrôzou zistia, že „ich“ kotolňa vlastne nie je ich. Často to býva pri ponuke developera na odkúpenie nebytového priestoru, v ktorom sa nachádza technológia kotolne a „vlastník“ zariadenia, prípadne aj nebytového priestoru, im predstaví možnosť voľby prenájmu alebo predaja tohto priestoru inej osobe. Môže však byť kotolňa, ktorá vyrába a dodáva teplo výhradne pre jeden bytový dom vo vlastníctve niekoho iného, alebo sa môže jednať výhradne len o spoločné zariadenie domu?
K otázke vlastníctva nebytového priestoru je potrebné poukázať na ustanovenie § 4 ods. 2 BytZ, v zmysle ktorého „byt alebo nebytový priestor v dome môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.“ Bytový alebo nebytový priestor môže byť vo vlastníctve akejkoľvek osoby, čo v bytovom dome vždy dokazuje aj výpis z katastra nehnuteľností.
Čo robiť keď „vaša“ kotolňa nie je vašou?
Riešenie takejto situácie je síce veľmi zložité, avšak nie je nemožné. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome majú nasledovné možnosti. Najlacnejším avšak nie vždy možným riešením je zosúladenie Projektovej dokumentácie bytového domu s projektom skutočného vyhotovenia. Ak ku kolaudačnému rozhodnutiu existuje Projekt skutočného vyhotovenia a tento Projekt skutočného vyhotovenia je potvrdený stavebným úradom, pričom je v projekte kotolňa uvedená v projektovej dokumentácii ako spoločné zariadenie, príslušný stavebný úrad na základe tohto projektu vykoná opravu zrejmej chyby v kolaudačnom rozhodnutí. Opravu zrejmej chyby v kolaudačnom rozhodnutí vykoná stavebný úrad, buď z vlastného podnetu alebo na návrh. Následne po oprave kolaudačného rozhodnutia vykoná príslušný Okresný úrad – katastrálny obor zápis zmeny na návrh. Tento postup zabezpečí opravu kotolne ako aktuálneho „nespoločného zariadenia“ na spoločné zariadenie na základe porovnania projektovej dokumentácie s Projektom skutočného vyhotovenia. Ako som už uviedla vyššie výhodou tohto postupu je nízka finančná náročnosť a relatívne aj strata času, ktorú z praxe odhadujem na približne šesť mesiacov. Rada by som upozornila, že tento postup neodporúčam v prípade, ak je Projekt skutočného vyhotovenia v súlade s projektovou dokumentáciou.
Čo je Projekt skutočného vyhotovenia?
Často prichádza k zámene Projektu skutočného vyhotovenia s dokumentáciou skutočného realizovania stavby podľa ust. § 29 ods. 1 vyhlášky Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z. Projekt skutočného vyhotovenia je projekt so zakreslenými zmenami, ku ktorým došlo počas realizácie stavby. Počas výstavby zvykne totižto dochádzať k ručnému zakresľovaniu zmien, ktoré je následne potrebné sprehľadniť vyhotovením nových originálov.
Odkúpenie len technológie kotolne do podielového spoluvlastníctva všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
V prípade, že nie je možné postupovať podľa vyššie uvedeného riešenia, nastávajú ďalšie možnosti pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktoré sú však finančne aj organizačne náročnejšie. Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu odkúpiť len samostatnú technológiu kotolne a to podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov. V tomto prípade neprichádza k zmene spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach domu a technológia kotolne by sa stala súčasťou spoločných zariadení domu. Napriek tomu, že nedochádza k zmene spoluvlastníckeho podielu, považujeme za nevyhnutné, aby o kúpe rozhodli všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, nakoľko táto skutočnosť výrazne zasahuje do spoluvlastníctva zariadení v dome. Takisto môžu všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome odkúpiť kotolňu ako nebytový priestor spoločne s jej technológiou, kedy by následkom tejto skutočnosti automaticky prišlo k zmene spoluvlastníckych podielov vlastníkov bytov a nebytových priestorov na spoločných častiach domu
Podľa ust. §14b ods. 3 BytZ „sa súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o
a) prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
b) výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom, alebo o jej zmene“.
Aj keď spomenuté ustanovenie hovorí o prevode vlastníctva nebytového priestoru v podielovom spoluvlastníctve, je ho možné analogicky použiť aj na „opačný chod“, ktorým je kúpa takéhoto priestoru do podielového spoluvlastníctva všetkých vlastníkov v dome s následnou úpravou výšky spoluvlastníckych podielov. V prípade financovania kúpnej ceny prostredníctvom úveru, platí ustanovenie § 14b ods.2 písm. b) BytZ.
Môžu len niektorí z vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome tento nebytový priestor s technolуgiou kúpiť do ich podielového spoluvlastníctva?
Pri čítaní tohto článku vám prirodzene môže napadnúť aj táto otázka, nakoľko si poviete, že keď všetci tak prečo nie len niektorý ? Ide však o zákonný postup? Tento postup nepovažujeme za správny, a ani zákonný, a to vzhľadom na charakter kotolne vrátane technologického zariadenia v zmysle § 2 ods. 5 BytZ. Spoločné zariadenie nemôže byť (na rozdiel) od pozemku v podielovom spoluvlastníctve len určitej skupiny vlastníkov v dome. Oproti pozemku, pri ktorom platí ustanovenie § 120 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb., v zmysle ktorého „stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku“, čo však v prípade spoločných zariadení domu neplatí. Z toho dôvodu je nevyhnutné, aby v prípade prevodu boli výhradne len v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov.
Možnosť developera ako vlastnнka kotolne ju predať alebo prenajať tretej osobe
V úvode článku som spomenula, že ponuka developera ako vlastníka kotolne na odkúpenie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dotknutom dome alebo jeho individuálny návrh v podobe predaja alebo prenájmu tretej osobe, nie je vôbec zriedkavým postupom pri vyjednávaní o budúcnosti výroby tepla pre bytový dom. Vychádzajúc však z aplikačnej praxe a zo zápisov na listoch vlastníctva, pri ktorých v zmysle § 70 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) platí, že „údaje katastra uvedené v § 7 sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak“, je vlastníctvo kotolne ako priestoru v prospech tretej osoby nespochybniteľné. Napriek tomuto tvrdeniu je vzhľadom na vyššie uvedené, možné tvrdiť, že ust. § 123 zákona č. 40/1964 Občianskeho zákonníka Zb., v zmysle ktorého “je vlastník v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním“, oprávňuje vlastníka voľne s predmetom vlastníckeho práva nakladať, t. z. okrem iného predať či prenajať. To však vzhľadom na znenie BytZ ako špeciálneho zákona vo vzťahu k Občianskemu zákonníku nie je možné, nakoľko je kotolňa v zmysle definícií spoločným zariadením.
Záverom sa javí ako najvhodnejšie riešenie preskúmanie projektovej dokumentácie a Projektu skutočného vyhotovenia. V prípade ich súladu by sme navrhovali pristúpiť k odkúpeniu nebytového priestoru spolu s technológiou kotolne všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov s následnou zmenou spoluvlastníckych podielov. Tým by sa dala definitívna bodka za neistou budúcnosťou výroby tepla pre bytový dom a obavy z možných zvýšených nákladov za teplo by úplne zmizli, a vy by ste mohli spokojne s nohami v teple rozmýšľať nad príjemnejšími vecami. V prípade, ak by bol medzi týmito dokumentami rozpor, tak navrhujeme riešiť problém jedine vo vzťahu k predávajúcemu v tom smere, že nie je možné zariadenie predať, nakoľko ide v zmysle BytZ o zariadenie spoločné.