V praxi je veľmi často diskutovanou otázkou, či je terasa nevyhnutne spoločnou časťou domu alebo patrí do výlučného vlastníctva jednému z vlastníkov. Do úvahy ale prichádzajú obe možnosti. Kedy je terasa spoločnou časťou bytového domu a kedy patrí určitému vlastníkovi bytu sa budeme snažiť rozlúštiť v tomto článku. Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že jednoznačnú odpoveď nám dáva zákonná úprava.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „BytZ“)jasne definuje jednotlivé časti domu. Pri otázke vlastníctva terasy domu je potrebné poukázať na ust. § 2 ods. 4 BytZ, v zmysle ktorého „sa spoločnými časťami domu na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.“
Rovnako je nevyhnutné poukázať na ust. § 121 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v zmysle ktorého „sú príslušenstvom bytu vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.“ Z toho vyplýva, že terasa ako otvorený prvok, ktorý je súčasťou stavebnej konštrukcie, nemusí napĺňať definíciu príslušenstva bytu.
Na jednej strane je v zmysle BytZ môže vyplývať, že terasa je spoločnou časťou a je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Ide o ust. § 19 ods. 1 BytZ, v zmysle ktorého „sú spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome.“ Takéto pravidlo platí všeobecne, pokiaľ nejde o výnimku.
A práve výnimku predstavuje a určuje samotný BytZ. Rozhodujúcim faktom pri určovaní rozsahu vlastníckeho práva k terase je znenie ust. § 2 ods. 7 BytZ, v zmysle ktorého „sa podlahovou plochou bytu na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu,5) bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.“ Určujúce teda je, či predmetná terasa je zahrnutá do podlahovej plochy bytu alebo nie. Otázku, či terasa je alebo nie je spoločnou časťou domu, však BYtZ neponecháva len na posúdení nevyhnutnosti vo vzťahu ku podstate a bezpečnosti domu. Odpoveď je potrebné podľa uvedeného zákona hľadať v zmluvnej úprave vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v spojení s príslušným listom vlastníctva v ktorom zapísané údaje sú rozhodujúce. Pomôže nám nadobúdacia zmluva, v ktorej sú spravidla uvedené výmery podlahovej plochy bytu a príslušenstva. Napríklad to môže znieť takto:
Podľa nadobúdacej zmluvy je príslušenstvo určené ako kuchyňa, predsieň, šatník, kúpeľňa, WC, komora, terasa a pivnica. Celková výmera podlahovej plochy bytu predstavuje 57 m2, z toho plocha bytu je 53,99 m2 a plocha pivnice je 3,01 m2.
K bytu prislúcha podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo výške 5700/394536 k celku. Z týchto údajov na základe výpočtu vieme určiť či celková výmera podlahovej plochy bytu vrátane pivnice zodpovedá podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu. Ak plocha terasy nie je pripočítaná k ploche bytu, znamená to, že sa jedná o spoločnú časť domu. Pre úplnosť uvádzame, že rozhodujúcim údajom je veľkosť vlastníckeho podielu k spoločným častiam a zariadeniam domu zapísanom na príslušnom liste vlastníctva.
V tomto prípade je dotknutá terasa spoločnou časťou domu, aj keď je prístupná len z niektorých bytov. Aj na ďalšie scudzovacie zmluvy platí ust. § 5 ods. 1 písm. c) BytZ účinného v čase uzatvorenia predmetnej darovacej zmluvy: „zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré časti domu, príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.“ V praxi to znamená, že aj v prípade nesprávneho označenia spoločnej terasy za príslušenstvo bytu nie je dôvodom na to, aby sa terasa považovala za súčasť bytu. Patrí sa dodať, že každý prípad strešnej terasy bude zrejme vysoko špecifický