Pohľad na charakter zmluvy o výkone správy nie je jasný ani medzi súdmi. Síce má v tom Slovenská obchodná inšpekcia jasno a jej judikatúra o tom svedčí v plnej miere, no na druhej strane vznikajú otázky vo vzťahu napr. k neziskovým organizáciám alebo spoločenstvám vlastníkov bytov a neb. priestorov (ďalej ako „SVB“). Ba dokonca Slovenská obchodná inšpekcia nazerá na vzťah medzi SVB a vlastníkmi ako na vzťah spotrebiteľský z dôvodu chápania vlastníkov v prípade SVB ako na „skupinu spotrebiteľov“.
28.4.2021 vrátil Veľký senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky uznesením sp. zn. 1VCdo/5/2019 vec na prejedanie a rozhodnutie senátu 3C (malému senátu NS SR) a zároveň vo výroku II. vyslovil: „Pravidlá na ochranu spotrebiteľa sa uplatnia aj na zmluvy o výkone správy podľa § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzické aj právnické osoby.“
V tejto veci sa žalobca domáhal určenia viacerých zmluvných podmienok, ktoré boli súčasťou rôznych ustanovení spotrebiteľskej zmluvy o výkone správy uzavretej medzi správcom a skupinou vlastníkov (59 fyzických osôb a Mesto Nové Zámky (ako jedna právnická osoba). Žalobca dôvodil svoju žalobu časťou judikatúry Súdneho dvora Európskej únie (ďalej len SD EÚ) a rozsudkom KS Prešov sp. zn. 3Co/8/2012 obsahujúci záver o spotrebiteľskom charaktere zmluvy o výkone správy.
Riešila sa aj dôležitá otázka vo vzťahu k zákonnému záložnému právu Za zaujímavé považujem to, že pred rozhodnutím súdu prvej inštancie vo veci došlo so súhlasom súdu k čiastočnej zmene žaloby, spočívajúcej v akceptovaní ďalšej požiadavky žalujúceho na konštatovanie, že predkladanie návrhov na schválenie navrhnutia výkonu záložného práva a následné podávanie zodpovedajúcich návrhov, ak je dotknutým spotrebiteľ a žalovaná voči nemu nemá exekučný titul, je nekalou obchodnou praktikou. K tomuto je však nevyhnutné uviesť, že Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení PL. ÚS 23/2014-18 uviedol, že „právna úprava ukladá povinnosť strpieť výkon dobrovoľnej dražby nielen s takým záložným právom, ktoré vzniklo na základe zmluvy, ale aj takým, ktoré, tak ako záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru, vzniká na základe zákona [§ 15 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“)]. Vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, sume a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách, nie je dôvodom, pre ktorý sa dobrovoľná dražba vykonáva, ale iba jedným z jej predpokladov. Preto § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách nepredstavuje „exekučný titul“ pre výkon dražby, ale iba jednu z podmienok dražby, pričom predmetné ustanovenie neoprávňuje veriteľa realizovať dobrovoľnú dražbu, ale iba mu ukladá povinnosť prehlásiť určité skutočnosti.“ ….. „Vzhľadom na to, že ustanovenie § 7 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách neplní funkciu exekučného titulu, ale je iba jedným z predpokladov riadneho priebehu dobrovoľnej dražby, ani samotné vyhlásenie tohto ustanovenia za protiústavné by neviedlo k záveru, že záložný veriteľ nie je oprávnený navrhnúť výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby bez exekučného titulu priznávajúceho mu zabezpečenú pohľadávku.“…… „Naďalej by mal záložný veriteľ oprávnenie navrhnúť predaj na dražbe [§ 151j ods. 1 veta druhá Občianskeho zákonníka, § 7 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách, resp. by toto právo mal aj správca bytového domu podľa § 8b ods. 2 písm. i) zákona o vlastníctve bytov], povinnosť vopred informovať dlžníka o výkone záložného práva (§ 151l a § 151m ods. 1 Občianskeho zákonníka), naďalej by záložný veriteľ vystupoval ako zástupca záložcu (§ 151m ods. 6 Občianskeho zákonníka) a podobne.“
Krajský súd v Bratislave v tomto procese žalobu zamietol a svoje rozhodnutie odôvodnil najmä tým, že „…..u zmluvy o výkone správy nejde o typickú spotrebiteľskú zmluvu, ale o osobitný zmluvný typ predpokladaný špeciálnym právnym predpisom (zákonom o vlastníctve bytov), pri ktorom na jednej strane právneho vzťahu vystupuje správca a na druhej skupina vlastníkov zahŕňajúca všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (nie jednotliví vlastníci), ktorými môžu byť osoby fyzické aj právnické (druhé podľa úpravy v O. z. nepožívajúce postavenie spotrebiteľa). Zákon č. 182/1993 Z. z. upravuje pomerne podrobne jednotlivé náležitosti zmluvy aj mechanizmus jej uzavretia, nejedná sa však o formulárový typ zmluvy, pričom samotná zákonná konštrukcia odsúhlasovania konečného znenia zmluvy nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome predpokladá oboznámenie sa každého vlastníka s návrhom zmluvy pred hlasovaním, možnosť uplatňovania každým takým vlastníkom pripomienok k zneniu zmluvy a nutnosť pripísania prípadného nezáujmu v tomto smere nie na vrub správcu, ale na vrub vlastníka s laxným prístupom k uplatneniu takýchto svojich práv. Zmluva neupravuje len práva a povinnosti správcu na jednej a skupiny vlastníkov na druhej strane, ale tiež vzájomné práva a povinnosti vlastníkov, primárnym cieľom zmluvy nie je ponechanie si všetkých plnení poskytovaných na jej základe správcom (keď naopak s výnimkou poplatku za správu všetky plnenia ostávajú vo vlastníctve, resp. spoluvlastníctve vlastníkov a sústreďujú sa na osobitných analytických účtoch vedených samostatne pre každý bytový dom) a žalujúcemu usilujúcemu o ochranu spotrebiteľov zrejme uniklo, že popri takto chránenej skupine vlastníkov neplniacich si riadne svoje povinnosti je tu aj ďalšia skupina osôb v rovnakom či obdobnom postavení, ktorú počínanie žalujúceho naopak nechráni, ale poškodzuje, hoci v ich prípade ide o osoby riadne si plniace svoje povinnosti“
Najvyšší súd pri rozhodovaní v danej veci zistil, že v inom spore rovnakého žalujúceho, ktorého predmetom bola taktiež požiadavka na určenie neprijateľnosti podmienok urobených súčasťou zmluvy o výkone správy, už najvyšší súd rozhodol (uznesením z 30. mája 2019 sp. zn. 2Co/1/2018) a stotožnil sa s názorom, že zmluva o výkone správy je spotrebiteľskou zmluvou. Prakticky totožný názor potom bol vyslovený i v uznesení Najvyššieho súdu z 19. augusta 2019 sp. zn. 8Cdo/172/2019 s právnou vetou, podľa ktorej zmluva o výkone správy uzavretá v zmysle § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predstavuje svojím charakterom spotrebiteľskú zmluvu.
Veľký senát po vyriešení otázky, či môže rozhodnúť po postúpení vo veci alebo nie, dospel k názoru, že nemôže prevziať povinnosti odvolacieho súdu (tzv. malého senátu) v celom rozsahu vrátane rozhodnutia o odvolaní, ale len vyriešiť otázku, s ktorou sa naň postupujúci senát obrátil, čo vysvetľuje vrátenie veci na prejednanie a rozhodnutie senátu 3C a vyslovenie právnej vety uvedenej v úvode tohto článku. Pri svojom rozhodovaní o charaktere zmluvy o výkone správy Veľký senát zohľadnil stanoviská ministra spravodlivosti, generálneho prokurátora a právnických fakúlt. Minister spravodlivosti ako jediný vyjadril opačný názor o nespotrebiteľskom charaktere zmluvy o výkone správy, ktorý bol založený najmä na kritériu toho ak u právnických osôb (na rozdiel od fyzických osôb – podnikateľov) nemôže existovať polemika ohľadom hraníc medzi vykonávaním povolania a životom, právnickej osobe by nemala byť priznaná spotrebiteľská ochrana. Uvedené podľa ministra platí bez ohľadu na to, že existencia teoretickej možnosti zmeniť obsah zmluvy pri koordinácii dostatočného množstva vlastníkov, postupujúcim senátom braná ako samozrejmosť, si vyžaduje skúmať reálnu dostupnosť takéhoto riešenia a tento argument je hodný zváženia.
Názor Univerzity
Zaujímavý názor vyjadrila aj Právnická fakulta Univerzita Komenského v Bratislave podľa ktorého pri riešení otázky malého senátu je vhodné aplikovať skôr extenzívny výklad pojmov „spotrebiteľ“ a „spotrebiteľská zmluva“. Takýto názor je namieste najmä preto, že právo EÚ rozšírenie pojmu spotrebiteľ aj na právnické osoby nevylučuje a tento záver je len dôsledkom legislatívneho vývoja na úrovni práva EÚ, v ktorom pôvodne nepoznaná ochrana normami spotrebiteľského práva u iných než fyzických osôb bola pripustená i u právnických a podnikajúcich fyzických osôb s tým, že toto je na rozhodnutí členských štátov EÚ. V určitých prípadoch môže v pozícii slabšej strany zmluvného vzťahu vystupovať i právnická osoba, aj v rozsudku SD EÚ z 20. januára 2005 C-464/01 (Johann Gruber c/a Bay Wa AG), posudzujúcom prípad hybridnej zmluvy, bol konštatovaný spotrebiteľský charakter zmluvy vtedy, ak podnikateľský účel je tak okrajový, že v celkovom kontexte plnenia má len zanedbateľný význam a ak BytZ definuje bytový dom ako budovu, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie, teda na iný ako podnikateľský (rozumej spotrebiteľský) účel, práve o prípad takéhoto len zanedbateľného významu podnikateľského účelu v celkovom kontexte zmluvy môže ísť aj v posudzovanom prípade (kde sa popri množstve osôb fyzických spomína len jedna osoba právnická).
Eurokonformný výklad
Pre ucelené pochopenie rozhodovania Veľkého senátu v krátkosti uvádzame časť odôvodnenia, a to „že korektný tzv. eurokonformný výklad vnútroštátneho práva pripúšťa záver o doslovnej použiteľnosti (súdom) len tých jeho ustanovení, ktoré nevybočujú z medzí ustanovených predpismi práva komunitárneho a pri takej vnútroštátnej úprave, ktorej znenie úprave v práve EÚ priamo neodporuje, treba hľadieť na to, či jej uplatnením bude dosiahnutý sledovaný cieľ.“
Dôsledkom takejto interpretácie je záver vyslovený v druhej vete uznesenia Veľkého senátu, a teda, že pravidlá na ochranu spotrebiteľa sa uplatnia aj na zmluvy o výkone správy podľa § 8a BytZ uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktorými sú aj právnické osoby (vo všetkých do úvahy prichádzajúcich konfiguráciách vymenovaných už v uznesení postupujúceho senátu o postúpení veci vrátane tej v prejednávanej veci, pri ktorej na nespotrebiteľský status možno usudzovať len u jednej z celého radu na vzťahu zúčastnených osôb).
Čo ale v prípade, že v zmysle neskoršieho rozhodnutia odvolacieho senátu, sa pravidlá na ochranu spotrebiteľa budú uplatňovať aj pri zmluvách o výkone správy bytových domov? Podľa akých pravidiel sa bude k jednotlivým zmluvám o správe bytových domov určovať, že na tú ktorú zmluvu sa budú uplatňovať pravidlá na ochranu spotrebiteľa? Podľa povahy vlastníkov bytov v predmetnom bytovom dome, či sú vlastníkmi aj právnické osoby a v akom pomere voči fyzickým osobám ako vlastníkom alebo ako bolo vyššie uvedené podľa spôsobu využitia plochy bytového domu? Či kombináciou týchto kritérií?
Každopádne názor Veľkého senátu NSSR vyvoláva viacero otázok, v súvislosti so zaužívanou praxou, najmä praktickej aplikácie pravidiel na ochranu spotrebiteľa v bytovom dome spravovanom správcom aj voči vlastníkom ktorí sú právnickými osobami. Pre zjednodušenie postupov sa podľa môjho názoru na zmluvu o výkone správy bude nazerať jednotne ako na spotrebiteľskú, bez ohľadu na právnu formu vlastníkov bytov a nebytových priestorov.. Ako to už na Slovensku býva, až neskoršia prax ukáže ako sa s prezentovaným názorom Veľkého senátu NSSR vysporiadajú všetci zainteresovaní účastníci pri výkone správy bytových domov.
Malé porovnanie so zmluvou o spoločenstve
Porovnajme bytový dom ktorý je v správe správcovskej spoločnosti na základe zmluvy o výkone správy a bytový dom, ktorý je spravovaný spoločenstvom vlastníkov bytov. V podstate v oboch prípadoch sa jedná o totožný účel a to o správu bytového domu. V jednom je správa vykonávaná na základe zmluvy o správe, na ktorú by sa v zmysle uvedenej právnej vety mali uplatňovať pravidlá na ochranu spotrebiteľa a druhý je spravovaný SVB na základe zmluvy o spoločenstve vlastníkov, kedy platí že, podľa ust. § 52 ods. 1. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej ako „OZ“) „Spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.“ Ďalej podľa ust. § 52 ods. 3 OZ „Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.“ Z toho vyplýva, že spoločenstvo vlastníkov bytov pri výkone správy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej a už vôbec nie podnikateľskej činnosti. Bez ohľadu na identickosť účelu so zmluvou o výkone správy, zmluva o SVB, nemá charakter spotrebiteľskej zmluvy. V prípade domu spravovaného správcom by vlastníkom boli priznané práva spotrebiteľov napríklad v zmysle ust. § 3 ods. 1. zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o ochrane spotrebiteľa“), v zmysle ktorého „Každý spotrebiteľ má právo na výrobky a služby v bežnej kvalite, uplatnenie reklamácie…“, ako aj v zmysle ust. § 3 ods. 3 citovaného zákona, podľa ktorého „Každý spotrebiteľ má právo na ochranu pred neprijateľnými podmienkami v spotrebiteľských zmluvách“. Zatiaľ čo v bytovom dome spravovanom SVB, kedy spoločenstvo vlastníkov nie je podnikateľom (dodávateľom služby pre spotrebiteľa), na vzťahy upravené touto zmluvou sa nebudú aplikovať pravidlá na ochranu spotrebiteľa, bez ohľadu na fakt, či je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru fyzická osoba alebo právnická osoba. Teda oproti vlastníkom bytov v bytovom dome spravovaným správcom na základe zmluvy o výkone správy by ťahali za “kratší koniec“. Ak sa na spoločenstvo vlastníkov neaplikujú ustanovenia zákona o ochrane spotrebiteľa, tak by bolo v prípade SVB napr. podanie reklamácie nemožné a to len z dôvodu, že SVB nie je založené za účelom podnikania. Takýto nepomer v právach vlastníkov považujeme z dôvodu existencie „spotrebiteľskej karty“ za viac ako nespravodlivé.